ул. Первомайская, дом 58

Способы управления многоквартирными домами

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) управление ТСЖ (либо ЖК);
2) управление управляющей организацией;
3) непосредственное управление.
Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
 
Товарищество собственников жилья
 
Исходя из положений раздела 6 Жилищного кодекса, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Целью товарищества является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего участка, а также организация предоставления коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Общее собрание полномочно решать все вопросы, связанные с функционированием ТСЖ, включая те из них, которые отнесены к компетенции правления. Общее собрание созывается в прядке, установленном, уставом товарищества. Уведомления о месте и времени проведения собрания вручаются каждому члену ТСЖ под расписку или отправляется по почте заказным письмом не позднее, чем за 10 дней до проведения общего собрания.
 
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
  1) внесение изменений в устав товарищества;
  2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
  3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  5) образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;
  8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
  9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание дома, положения об оплате их труда;
  11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
  12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в данном доме.
Кроме того, общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Текущая деятельность по управлению домом осуществляется выборными органами – правлением и председателем правления, которые избираются на общем собрании членов товарищества.
Правление ТСЖ правомочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме тех, которые отнесены исключительно к компетенции общего собрания. Правление избирается из членов товарищества на срок не более чем на два года. Из своего состава правление избирает председателя.
 
В обязанности правления входит:
  • решение финансовых вопросов;
  • управление многоквартирным домом, ведение отчетности;
  • созыв общего собрания товарищества;
  • контроль за соблюдением законодательства;
  • контроль за своевременностью внесения членских взносов;
  • составление смет доходов и расходов на соответствующий год деятельности товарищества;
  • составление финансовых отчетов и представление их на утверждение общему собранию товарищества.
Правление осуществляет прием на работу и увольнение работников для обслуживания дома, ведение списков членов товарищества, заключение договоров на ремонт и обслуживание общего имущества. Правление созывается председателем правления в сроки, установленные Уставом ТСЖ.
Текущее оперативное управление осуществляется председателем правления. Он обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания должностным лицам товарищества. Председатель действует от имени товарищества, обладает правом подписи финансовых документов и совершения сделок, которые не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием товарищества, разрабатывает, выносит на утверждение правила внутреннего распорядка товарищества в отношении нанятых работников, разрабатывает положение об оплате их труда.
Проверку финансовой деятельности ТСЖ производит ревизионная комиссия. Проверка производится не реже, чем один раз в год. Результат проверки представляется общему собранию членов товарищества в виде заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчета финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
Ревизионная комиссия избирается на общем собрании членов товарищества на срок не более чем на 2 года. Члены правления товарищества не могут входить в состав ревизионной комиссии.

ТСЖ вправе:
  1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 14 ЖК РФ и уставом товарищества цели;
  3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности;
  4) выполнять работы для собственников квартир в доме и предоставлять им услуги;
  5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
  7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ вправе:
   1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в доме;
  2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
  5) заключать сделки, совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.
 
ТСЖ обязано:
  1) обеспечивать выполнение требований гл.14 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
  2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;
  3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
  4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  5) обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;
  6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
   8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
ТСЖ является юридическим лицом, имеющим свой счет в банке, на который поступают все средства. Расходуются они по решению собственников. Это дает возможность накопления средств для крупных ремонтных работ или замены оборудования. Поступление денежных средств на счет ТСЖ делает схему их расходования более прозрачной, позволяет делать инвестиционные прогнозы, принимать оперативные меры к неплательщикам. Помимо этого, создание ТСЖ позволяет взять кредит, постепенно погашая его за счет средств, поступивших от собственников.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании жильцов (50% голосов собственников). Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, оно подлежит государственной регистрации. В связи с этим необходимо встать на учет в налоговой инспекции по месту нахождения ТСЖ, Пенсионном фонде и управлении социальной защиты населения Администрации города. Кроме этого следует открыть расчетный счет в банке и изготовить фирменную печать и угловой штамп ТСЖ.
 
Информационная  памятка  для  председателей  ТСЖ  и  ЖСК  о порядке рассмотрения обращений граждан (собственников) по вопросам деятельности ТСЖ (ЖСК)
 Материал разработан в соответствии с нормами Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 № 59-ФЗ.
Председателю ТСЖ (ЖСК) следует помнить, что:
  • запрещается преследование гражданина в связи с его обращением в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу с критикой деятельности данных органов или должностного лица либо в целях восстановления или защиты своих прав, свобод и законных интересов либо прав, свобод и законных интересов других лиц;
  • при рассмотрении обращения не допускается разглашение сведений, содержащихся в обращении, а также сведений, касающихся частной жизни гражданина, без его согласия. Однако, не является разглашением сведений, содержащихся в обращении, направление письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов;
  • письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение трех дней с момента его поступления и рассмотрению в течение 30 дней с момента регистрации;
  • в случае необходимости рассматривающие обращение государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо может обеспечить его рассмотрение с выездом на место;
  • если невозможно направление жалобы на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, жалоба возвращается гражданину с разъяснением его права обжаловать соответствующие решение или действие (бездействие) в установленном порядке в суд.
Председатель ТСЖ (ЖСК) как должностное лицо:
  1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение;
  2) запрашивает необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия;
  3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
  4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов;
  5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией.
Ответ на обращение подписывается председателем ТСЖ (ЖСК) лично либо уполномоченным на то лицом. Ответ на обращение, поступившее по информационным системам общего пользования, направляется по почтовому адресу, указанному в обращении.
Председатель ТСЖ (ЖСК) должен знать, что:
  • в случае, если в письменном обращении не указаны фамилия гражданина, направившего обращение, и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, ответ на обращение не дается. Если в указанном обращении содержатся сведения о подготавливаемом, совершаемом или совершенном противоправном деянии, а также о лице, его подготавливающем, совершающем или совершившем, обращение подлежит направлению в государственный орган в соответствии с его компетенцией;
  • обращение, в котором обжалуется судебное решение, возвращается гражданину, направившему обращение, с разъяснением порядка обжалования данного судебного решения;
  • при получении письменного обращения, в котором содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, он вправе оставить обращение без ответа по существу поставленных в нем вопросов и сообщить гражданину, направившему обращение, о недопустимости злоупотребления правом;
  • если текст письменного обращения не поддается прочтению, ответ на обращение не дается, и оно не подлежит направлению на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, о чем сообщается гражданину, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению;
  • в случае, если в письменном обращении гражданина содержится вопрос, на который ему многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями, и при этом в обращении не приводятся новые доводы или обстоятельства, председатель ТСЖ (ЖСК) либо уполномоченное на то лицо вправе принять решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с гражданином по данному вопросу при условии, что указанное обращение и ранее направляемые обращения направлялись в один и тот же государственный орган, орган местного самоуправления или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется гражданин, направивший обращение;
  • если ответ по существу поставленного в обращении вопроса не может быть дан без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, гражданину, направившему обращение, сообщается о невозможности дать ответ по существу поставленного в нем вопроса в связи с недопустимостью разглашения указанных сведений. В случае, если причины, по которым ответ по существу поставленных в обращении вопросов не мог быть дан, в последующем были устранены, гражданин вправе вновь направить председателю свое обращение.
Председатель ТСЖ (ЖСК) либо уполномоченное на то лицо вправе вести личный прием граждан.
Информация о месте приема, а также об установленных для приема днях и часах доводится до сведения граждан. При личном приеме гражданин предъявляет документ, удостоверяющий его личность. Содержание устного обращения заносится в карточку личного приема гражданина. В случае, если изложенные в устном обращении факты и обстоятельства являются очевидными и не требуют дополнительной проверки, ответ на обращение с согласия гражданина может быть дан устно в ходе личного приема, о чем делается запись в карточке личного приема. В остальных случаях дается письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов. В ходе личного приема гражданину может быть отказано в дальнейшем рассмотрении обращения, если ему ранее был дан ответ по существу поставленных в обращении вопросов.
 
Если в ходе личного приема председателем было принято письменное обращение, то оно подлежит регистрации и рассмотрению в установленном порядке.
В случае, если в обращении содержатся вопросы, решение которых не входит в компетенцию председателя ТСЖ (ЖСК), гражданину дается разъяснение, куда и в каком порядке ему следует обратиться.
 
 В свою очередь собственник (гражданин) ТСЖ (ЖСК) имеет право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы, органы местного самоуправления и должностным лицам. При этом рассмотрение обращений граждан осуществляется бесплатно.
 
При обращении собственник (гражданин) должен соблюдать определенные законом требования к оформлению письменного обращения.
Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает:
  • наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение;
  • либо фамилию, имя, отчество (либо должность) соответствующего должностного лица, соответствующего лица;
  • свои фамилию, имя, отчество, почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения;
  • излагает суть предложения, заявления или жалобы;
  • ставит личную подпись и дату.
В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии. Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.
 
Следует помнить, что лица, виновные в нарушении указанных правил подачи, приема и рассмотрения обращений граждан, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
 
Управление управляющей организацией
 
 При управлении управляющей организацией по всем вопросам собственники помещений обращаются в выбранную по решению общего собрания управляющую организацию.
Муниципалитет является собственником муниципальных помещений в многоквартирных домах и наравне с другими собственниками участвует в управлении домом.
Основные функции управляющих организаций:
  •  обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг;
  • выбор подрядчиков и заключение договоров с выбранными подрядными организациями на выполнение работ и оказание услуг и содержанию жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг;
  • обеспечение контроля за выполнением договоров;
  • разработка предложений по эффективному использованию общего имущества многоквартирного дома с целью привлечения дополнительных финансовых средств для ремонта и содержания жилищного фонда;
  • представление интересов собственника по его поручению в государственных и других учреждениях, а также в ТСЖ
При выборе управляющей организации рекомендуется учитывать:
  • опыт работы в сфере управления многоквартирными домами;
  • сведения о предшествующей деятельности;
  • перечень организаций и предприятий, которым ранее были предоставлены жилищно-коммунальные услуги;
  • профессионально-квалификационный уровень руководителя, данные о его образовании и стаже работы (а также персонала), в том числе в данной сфере;
  • отзывы о предыдущей работе и/или документы, доказывающие способность управляющей организации выполнить должным образом условия договора (в том числе обеспечить надлежащее качество выполняемых работ, сроки их исполнения, проведение ресурсосберегающих мероприятий);
  • предлагаемые методы и формы организации работы с органами местного самоуправления, подрядчиками, населением;
  • финансовое состояние управляющей организации и т.д.
Распоряжением Правительства Рязанской области от 03.06.2007г. № 278-р рекомендован к применению примерный договор управления многоквартирным домом, который может быть заключен управляющей организацией с собственниками помещений как на основании решения общего собрания собственников помещений, так и на основании открытого конкурса по отбору управляющей организации  для управления многоквартирным домом.
 
В соответствии с вышеуказанным договором управляющая организация обязана:
- предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого месяца следующего за истекшим годом, а при заключении Договора на срок один год не ранее чем за два месяца и не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Отчет предоставляется устно на общем собрании собственников помещений, а если такое собрание в указанный срок не проводится -  в письменном виде.
 
В отчете должно указываться:
  а) размер полученных в течение отчетного года управляющей организацией от собственников помещений в многоквартирном доме средств в качестве платы  за жилые помещения и коммунальные услуги и размер расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом;
  б) соответствия фактических перечня, объемов и качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в договоре;
  в) список должников - собственников помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и размеры сумм, не выплаченных ими на день предоставления собственникам помещений отчета о выполнении Договора, меры принятые по повышению собираемости платежей, результаты принятых мер;
  г) количество предложений, заявлений и жалоб собственников помещений в многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков в сроки, установленные в договоре.
 
Собственники помещений имеют право:
  • осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по Договору управления многоквартирным домом,  в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме;
  • присутствовать при выполнении работ и оказании услуг управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по Договору;
  • знакомиться с содержанием технической документации на многоквартирный дом.
 
Непосредственное управление
 
Собственники помещений в многоквартирном доме в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом вправе выбрать несколько путей реализации своего решения:
  1) Все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в доме.
  2) Собственники помещений могут распределить между собой обязанности по управлению домом.
  3) Собственники помещений могут выбрать одно уполномоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.
 
  При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений на основании решений общего собрания вправе заключить договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
 
  Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещений, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. При этом по решению общего собрания может быть выбрано уполномоченное лицо (старший по дому), которое вправе заключать договоры от имени собственников как с ЖЭУ так и с ресурсоснабжающими организациями.
 
  Таким образом, при непосредственном способе управления многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом. Реализация непосредственного способа управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации)


Проект программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов 12.12.2013

Недвижимость

Занятость населения

Медицина

Образование

Спорт

Культура и отдых

Cоциальная защита

ЖКХ

Безопасность

Развитие территорий